Czy wymiana dachu wymaga zgłoszenia? Formalności i VAT 8%

Czy wymiana dachu wymaga zgłoszenia? W większości domów jednorodzinnych pod Łodzią i w samym mieście nie. Kłopoty zaczynają się wtedy, gdy przy okazji remontu chcesz coś w dachu zmienić: dobudować lukarnę, podnieść ściankę kolankową albo zdjąć eternit. Rozpisujemy więc, co jest remontem, co już przebudową, gdzie składa się papiery i od czego zależy stawka VAT na fakturze.

Czy wymiana pokrycia dachu w domu jednorodzinnym wymaga zgłoszenia?

Nie, jeśli tylko odtwarzasz to, co było. Prawo budowlane nazywa to remontem: roboty, które przywracają stan pierwotny, przy czym wolno użyć innych materiałów niż kiedyś. Art. 29 tej ustawy zwalnia remont domu jednorodzinnego zarówno z pozwolenia na budowę, jak i ze zgłoszenia.

W praktyce remontem jest zamiana starej blachy na blachodachówkę, papy na blachę na rąbek albo zniszczonej dachówki na nową. Remontem jest też wymiana łat, membrany, obróbek, rynien i pojedynczej spróchniałej krokwi na taką samą. Ocieplenie dachu przy okazji wymiany pokrycia również nie wymaga zgłoszenia, o ile budynek nie jest wyższy niż 12 m.

Jedno zastrzeżenie dotyczy bliźniaków i szeregówek. Przepisy rozróżniają domy, których „obszar oddziaływania” mieści się na własnej działce, i te, w których wychodzi poza nią. Jeśli twój dom jest połączony ścianą z domem sąsiada, a planujesz coś więcej niż wymianę samego pokrycia, zapytaj w starostwie albo w urzędzie miasta.

Kiedy remont dachu zamienia się w przebudowę albo nadbudowę?

Wtedy, gdy zmieniasz konstrukcję dachu albo gabaryty budynku. Ustawa wprost mówi, że przebudowa nie może zmieniać kubatury, wysokości ani powierzchni zabudowy. Jeśli zmienia, robi się z tego budowa (nadbudowa lub rozbudowa).

Z takimi pomysłami przychodzą do nas właściciele najczęściej:

• Podniesienie ścianki kolankowej, żeby poddasze nadawało się do mieszkania. Budynek robi się wyższy, więc to nadbudowa: potrzebny jest projekt budowlany i co do zasady pozwolenie na budowę.
• Nowe lukarny albo zmiana dachu dwuspadowego na czterospadowy. Zmienia się kształt i zwykle kubatura, więc ścieżkę formalną powinien ustalić projektant, zanim zamówisz materiał.
• Wzmocnienie lub przebudowa więźby bez zmiany wysokości, na przykład przed zamianą lekkiej blachy na ciężką dachówkę. W domu jednorodzinnym to przebudowa elementów konstrukcyjnych i wymaga zgłoszenia.
• Nowe okno dachowe w połaci, gdzie wcześniej go nie było. Przepisy nie wymieniają tej sytuacji wprost, a urzędy oceniają ją różnie. Przed montażem zapytaj w starostwie.

Zgłoszenie składasz w starostwie, a w Łodzi w Urzędzie Miasta Łodzi, na papierze albo przez portal e-Budownictwo. Opisujesz rodzaj, zakres, miejsce i sposób prac oraz termin rozpoczęcia. Urząd ma 21 dni na sprzeciw. Jeśli go nie wniesie, możesz zaczynać.

Jak jest z kamienicą, blokiem i budynkiem usługowym?

Tu zasady są ostrzejsze niż przy domu jednorodzinnym. Przepisy inaczej traktują remont budynków, których budowa wymagała pozwolenia na budowę, zwłaszcza gdy prace dotyczą przegród zewnętrznych lub konstrukcji, a dach jest przegrodą zewnętrzną. Dotyczy to kamienic, bloków, pawilonów i hal.

Zależnie od zakresu prac może więc być potrzebne zgłoszenie. Sprawdzamy to przed rozpoczęciem prac, a wspólnocie mówimy, jakie dokumenty przygotować.

Zabytek, strefa konserwatorska i plan miejscowy: co z kolorem i rodzajem pokrycia?

Jeśli budynek jest wpisany do rejestru zabytków, nawet sama wymiana pokrycia wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków, a do tego pozwolenia na budowę. Gdy dom nie jest zabytkiem, ale stoi na obszarze wpisanym do rejestru (na przykład w zabytkowym układzie urbanistycznym), roboty wymagają zgłoszenia. Dołączasz do niego pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków albo jego zaświadczenie o dokonaniu zgłoszenia, wobec którego konserwator nie wniósł sprzeciwu (art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego).

Wiele łódzkich kamienic jest w rejestrze zabytków albo w strefie ochrony konserwatorskiej, więc przy dachach w centrum miasta zaczynamy od sprawdzenia statusu budynku.

Osobna sprawa to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan może określać kąt nachylenia dachu, rodzaj pokrycia i jego kolor, a w strefach ochrony konserwatorskiej bywa w tym bardzo szczegółowy. Jeśli zamieniasz czerwoną dachówkę na grafitową blachę, przeczytaj najpierw ustalenia planu dla swojej działki. Tekst planu znajdziesz w urzędzie gminy albo na miejskim geoportalu.

Eternit: zgłoszenie robót i informacja o wyrobach azbestowych

Usunięcie eternitu trzeba zgłosić przed rozpoczęciem prac, nawet w domu jednorodzinnym. Obowiązek wynika z § 6 rozporządzenia z 2004 r. w sprawie bezpiecznego użytkowania i usuwania wyrobów zawierających azbest. Właściciel zgłasza prace do organu administracji architektoniczno-budowlanej, czyli do starostwa, a w Łodzi do Urzędu Miasta Łodzi.

Firma, która zdejmuje eternit, ma własne obowiązki:

• zgłasza prace do nadzoru budowlanego i okręgowego inspektora pracy,
• zatrudnia pracowników przeszkolonych w bezpiecznym usuwaniu azbestu i przygotowuje plan prac,
• zwilża płyty, zdejmuje je w całości, pakuje i wywozi na uprawnione składowisko,
• po zakończeniu daje ci pisemne oświadczenie, że prace wykonano prawidłowo, a teren oczyszczono z pyłu azbestowego. To oświadczenie trzymaj co najmniej 5 lat.

Do tego dochodzi informacja o wyrobach zawierających azbest, którą osoby fizyczne składają w urzędzie gminy (w Łodzi w UMŁ). Po zdjęciu eternitu zaktualizuj ją, żeby w gminnej bazie nie wisiał już twój dach. Nie kładziemy nowej blachy na stary eternit: azbest zostaje wtedy na dachu i nadal figuruje w bazie.

Jak to wygląda w praktyce i ile kosztuje, opisaliśmy na stronie o wymianie dachu z eternitu w Łodzi. Gminy często dopłacają do demontażu i utylizacji, więc przed podpisaniem umowy sprawdź dofinansowanie do usuwania azbestu i ocieplenia dachu.

Rusztowanie na działce sąsiada: czego potrzebujesz?

Zgody sąsiada. Jeśli rusztowanie albo kontener musi stanąć na sąsiedniej działce, art. 47 Prawa budowlanego wymaga, żeby przed rozpoczęciem prac uzgodnić z właścicielem sposób, zakres i terminy korzystania z jego terenu, a także ewentualną rekompensatę. Najlepiej spisać to na kartce z datami.

Gdy sąsiad się nie zgadza, składasz wniosek do starostwa (w Łodzi do UMŁ). Urząd w ciągu 14 dni decyduje, czy wejście jest niezbędne, i określa jego warunki.

Kiedy za wymianę dachu płacisz 8% VAT?

Stawka 8% obejmuje remont, modernizację, termomodernizację i przebudowę budynków zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Tak stanowi art. 41 ust. 12–⁠12c ustawy o VAT. W praktyce chodzi o budynki mieszkalne stałego zamieszkania (art. 2 pkt 12 ustawy) i lokale mieszkalne, bez lokali użytkowych.

Limity powierzchni użytkowej:

• dom jednorodzinny do 300 m²: całość z 8% VAT,
• lokal mieszkalny do 150 m²: całość z 8% VAT,
• powyżej limitu: 8% liczy się tylko od części odpowiadającej limitowi, a od nadwyżki 23%.

Przykład dla dużego domu. Dom ma 360 m² powierzchni użytkowej, a wymiana dachu kosztuje 30 000 zł netto. Limit 300 m² to 83,3% powierzchni, więc 25 000 zł opodatkowujemy stawką 8% (2000 zł VAT), a 5000 zł stawką 23% (1150 zł VAT). Razem 3150 zł podatku zamiast 2400 zł przy domu mniejszym niż 300 m².

Stawkę 23% płacisz za dach wolnostojącego garażu, budynku gospodarczego, lokalu użytkowego, hali czy warsztatu. Przy domach przed wystawieniem faktury prosimy zwykle o informację o powierzchni użytkowej budynku.

Co jeśli materiał kupujesz sam?

Wtedy płacisz dwie stawki. Blachodachówkę, membranę i obróbki kupione w sklepie lub hurtowni kupujesz z 23% VAT, bo to zwykła sprzedaż towaru. Na samą robociznę dekarz wystawi fakturę z 8% VAT.

Gdy materiał kupujemy my w ramach usługi, cała faktura (materiał i robocizna) ma 8% VAT. Przy materiale za 10 000 zł netto różnica wynosi 1500 zł: 2300 zł VAT w sklepie wobec 800 zł w ramach usługi. To jeden z powodów, dla których rzadko opłaca się kupować pokrycie na własną rękę. Więcej o tym, jak liczymy materiał i robociznę, znajdziesz w cenniku usług dekarskich.

Jakie dokumenty powinieneś dostać od wykonawcy?

Przy wymianie dachu za kilkadziesiąt tysięcy złotych bez papierów nie ma o czym rozmawiać. Pilnuj, żeby do ciebie trafiły:

1. Umowa na piśmie: zakres prac, materiały z nazwą producenta i modelem, termin, cena, etapy płatności, sposób odbioru, gwarancja i to, kto wywozi odpady.
2. Kosztorys z rozbiciem na materiał i robociznę. Przyda się też przy uldze termomodernizacyjnej, bo z ulgi da się odliczyć docieplenie, ale nie pokrycie.
3. Faktura z 8% VAT (albo z proporcją dla dużego domu) i adresem budynku.
4. Protokół odbioru z datą i listą ewentualnych poprawek.
5. Karta gwarancyjna wykonawcy oraz dokumenty gwarancji producenta blachy lub dachówki.
6. Przy eternicie: oświadczenie o prawidłowym usunięciu azbestu i potwierdzenie przekazania odpadów na składowisko.

U nas kosztorys na piśmie z podziałem na materiał i robociznę dostajesz przed podpisaniem umowy, na wymianę pokrycia dajemy pisemną gwarancję na 5 lat, a ostatnią część płatności regulujesz po odbiorze prac. Jak to wygląda od strony prac, opisaliśmy na stronie o wymianie i remoncie dachu w Łodzi.

Najczęstsze pytania