Przeciek dachu w bloku – kto płaci i jak to załatwić

Mieszkasz na ostatnim piętrze, po ulewie na suficie pojawia się zaciek, a sąsiedzi z dołu wzruszają ramionami. Pierwsze pytanie brzmi zwykle: kto płaci za przeciek dachu w bloku? Odpowiedź jest prostsza, niż się wydaje. Trudniej bywa zmusić zarządcę, żeby szybko zareagował.

Do kogo należy dach w bloku i kamienicy?

Dach w budynku wielolokalowym należy do części wspólnej, czyli do wszystkich właścicieli lokali razem. Ustawa o własności lokali nazywa to nieruchomością wspólną: grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Dach, stropodach, kominy, rynny i obróbki chronią cały budynek, więc mieszczą się w tej definicji.

Kto konkretnie odpowiada, zależy od rodzaju budynku:

Lokator z ostatniego piętra nie płaci za naprawę dachu z własnej kieszeni. Dokłada się do niej tak jak wszyscy, w opłatach na fundusz remontowy, proporcjonalnie do swojego udziału. Najemca mieszkania też nie płaci za dach: zgłasza przeciek właścicielowi lokalu, a ten zarządcy.

Obowiązek dbania o dach wynika także z Prawa budowlanego. Właściciel lub zarządca ma utrzymywać budynek w należytym stanie technicznym (art. 61) i zlecać okresowe kontrole, w tym przynajmniej raz w roku kontrolę elementów narażonych na działanie warunków atmosferycznych (art. 62). Dach to pierwszy taki element.

Jak zgłosić przeciek dachu zarządcy?

Zgłoś przeciek na piśmie, od razu po pierwszym zacieku, i zachowaj potwierdzenie. Telefon do administratora to dobry początek, ale tylko pismo daje ci dowód, kiedy zarządca dowiedział się o problemie.

1. Zrób zdjęcia zacieku, mokrych ścian, zniszczonych rzeczy. Dodaj datę i opis pogody (ulewa, roztopy, wichura).
2. Napisz zgłoszenie do zarządcy, administracji spółdzielni albo zarządu wspólnoty. Podaj adres, numer lokalu, datę pojawienia się przecieku, miejsce (pokój, sufit przy ścianie zewnętrznej) i dołącz zdjęcia. Poproś o oględziny i naprawę dachu w określonym terminie.
3. Złóż je za potwierdzeniem: osobiście z pieczątką wpływu na kopii, listem poleconym albo mailem na oficjalny adres administracji (zachowaj wysłaną wiadomość).
4. Poproś o protokół z oględzin przez administratora lub inspektora. Protokół z opisem przyczyny i zakresu szkody przyda się przy odszkodowaniu.
5. Przy każdym kolejnym zalaniu wyślij krótkie ponowne zgłoszenie z nowymi zdjęciami.

Daj też znać sąsiadom z ostatniego piętra. Kilka zgłoszeń o tym samym dachu zarząd traktuje poważniej niż jedno.

Kto płaci za zniszczone mieszkanie?

Za szkody w lokalu spowodowane nieszczelnym dachem odpowiada co do zasady ten, kto odpowiada za dach, czyli wspólnota, spółdzielnia lub właściciel budynku. Najczęściej szkodę likwiduje się z ubezpieczenia budynku albo z polisy OC wspólnoty czy zarządcy.

Masz do wyboru dwie drogi:

• Roszczenie z polisy budynku lub OC wspólnoty. Zgłaszasz szkodę zarządcy, a ten przekazuje ją swojemu ubezpieczycielowi. Zapytaj zarządcę o numer polisy i nazwę towarzystwa. Do zgłoszenia dołącz zdjęcia, protokół i kosztorys naprawy mieszkania (malowanie, sufit, podłoga, zniszczone meble).
• Twoja własna polisa mieszkania. Jeśli obejmuje zalanie, możesz zgłosić szkodę u swojego ubezpieczyciela. Ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie, a potem może dochodzić zwrotu od wspólnoty. Ta droga bywa szybsza.

Bywa, że ubezpieczyciel wspólnoty odmawia wypłaty i wskazuje na zaniedbany dach. To spór między wspólnotą a jej ubezpieczycielem, nie twój. Twoje roszczenie wobec wspólnoty nie znika. Przy większych kwotach skonsultuj sprawę z prawnikiem.

Co zrobić, gdy zarządca zwleka z naprawą dachu?

Gdy zarządca nie reaguje na pisemne zgłoszenia, wyślij wezwanie z konkretnym terminem, a potem zawiadom nadzór budowlany. Nieszczelny dach to sprawa stanu technicznego budynku, więc mieści się w kompetencjach powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Kolejne kroki, od najłagodniejszego:

1. Ponowne pismo z terminem, np. 14 dni na oględziny i plan naprawy, z informacją, co zrobisz potem.
2. Wniosek na zebranie wspólnoty lub do rady nadzorczej spółdzielni o uchwałę w sprawie naprawy dachu. W małej wspólnocie (próg liczby lokali określa ustawa o własności lokali) stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, więc o remoncie dachu właściciele zwykle decydują wspólnie.
3. Zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o złym stanie technicznym dachu. Inspektor może przeprowadzić kontrolę i nakazać usunięcie nieprawidłowości.
4. Droga sądowa o odszkodowanie za szkody w lokalu, gdy polubownie nic się nie da załatwić.

Nie zlecaj naprawy dachu na własną rękę i na własny koszt bez zgody wspólnoty. Dach nie jest twój, a odzyskanie pieniędzy będzie trudne. Wyjątek to doraźne ratowanie mienia, np. folia na strychu nad twoim mieszkaniem, za zgodą administracji.

Dachy bloków i kamienic w Łodzi: co najczęściej przecieka?

W łódzkich blokach z lat 60.–80. najczęściej przecieka stropodach kryty papą: na pęcherzach, przy attykach, wokół kominów wentylacyjnych i przy wpustach dachowych. Papa na takich dachach bywa wielokrotnie łatana, a kolejne warstwy zatrzymują wilgoć zamiast ją oddawać.

Typowe problemy na dachach płaskich:

• pęcherze i spękania papy, szczególnie na południowej stronie, gdzie latem nagrzewa się najmocniej;
• zastoiska wody przy zbyt małym spadku albo zatkanych wpustach;
• odspojona papa na attykach i skorodowane obróbki attyk z blachy;
• nieszczelne przejścia kominów, wywiewek i masztów antenowych.

Stare kamienice mają często dachy dwuspadowe lub pulpitowe od podwórza, kryte papą albo blachą, z wieloma kominami. Przeciekają przy kominach, w koszach i rynnach dachowych ukrytych za gzymsem. Wiele łódzkich kamienic jest przy tym w rejestrze zabytków albo w strefie ochrony konserwatorskiej. Wtedy zakres remontu dachu trzeba uzgodnić z konserwatorem zabytków.

Jak wygląda naprawa dachu płaskiego zlecana przez wspólnotę?

Naprawa dachu na zlecenie wspólnoty zaczyna się od oględzin i wyceny, a kończy protokołem odbioru podpisanym przez zarząd. Po drodze potrzebna bywa uchwała, bo większy remont dachu przekracza zwykle zakres zwykłego zarządu.

Tak to wygląda, gdy wspólnota zleca prace nam:

1. Oględziny i raport ze zdjęciami. Pokazujemy zarządowi, co jest uszkodzone, gdzie woda wchodzi i jak duża jest powierzchnia do naprawy.
2. Kosztorys na piśmie z podziałem na materiał i robociznę, w wariantach: miejscowa naprawa albo nowe krycie całego dachu. Mówimy wprost, gdy wystarczy naprawa.
3. Decyzja wspólnoty: zarząd w ramach zwykłego zarządu albo uchwała właścicieli. Przy pracach w budynkach wielorodzinnych, zależnie od zakresu, może być potrzebne zgłoszenie; sprawdzamy to przed rozpoczęciem prac.
4. Prace, zwykle w suchym okresie. Dach płaski 300–⁠500 m² kryty papą to praca na kilka do kilkunastu dni roboczych, zależnie od tego, czy zdejmujemy stare warstwy.
5. Odbiór i gwarancja na piśmie: 2 lata na naprawy, 5 lat na wymianę pokrycia.

Na budynki mieszkalne stosujemy 8% VAT. Ceny krycia papą i membranami oraz szczegóły technologii znajdziesz na stronie o naprawie i kryciu dachów płaskich w Łodzi. Jeśli wspólnota waha się, czym pokryć stropodach, porównanie materiałów jest w poradniku papa, EPDM czy PVC na dach bloku.

Jeśli przeciek dotyczy domu jednorodzinnego albo dopiero zaczął kapać i nie wiesz, od czego zacząć, zajrzyj do poradnika pierwsze kroki, gdy przecieka dach.

Najczęstsze pytania